Gayrimenkul Avukatı

Tarafların Adres ve Kimlik Bilgileri:

Kiracının, kiraya verenin ve varsa kefilin adı, soyadı, TC kimlik numarası, yabancı kimlik numarası ve tebligat için kullanılacak adresleri, telefon numaraları varsa e-posta adresleri sözleşmeye yazılmalı, kiracı ve kefilin kimlik kartları veya pasaportlarının fotokopisi alınarak sözleşmeye eklenmelidir.

Sözleşmeyi taraflardan birinin vekili imzalıyorsa, vekaletname fotokopisi ile vekilin kimlik fotokopisi eklenmelidir.

Kiracı bir tüzel kişi ise, kiracı adına ödeyecek kişinin şirket adına imza yetkisi olup olmadığı araştırılmalı, şirket adına imza yetkisini gösteren belgelerin fotokopisi de kira sözleşmesine eklenmelidir.

Kiralanan Taşınmazın ve Kiralanan ile Birlikte Teslim Edilen Demirbaş ve Eşyaların Tanımı:

Kiralanan taşınmazın boya ve badanası, mutfak ve banyo dolapları, mutfak tezgahı, duşakabin, iç ve dış kapılar, kapı kilitleri ve anahtarlar, musluklar, elektrik anahtarlar,  prizler ve sigorta ile pencere doğramaları, panjurlar, yer döşemeleri ve duvar seramiklerinin durumu detaylı olarak incelenip bunların mevcut durumu sözleşmede belirtilmelidir.

Evde demirbaş olarak bulunabilecek kombi, şofben, termosifon, kalorifer petekleri, aspiratör, davlumbaz, ocak, fırın, çamaşır ve bulaşık makinelerinin durumları da sözleşmeye yazılmalıdır.

Taşınmaz eşyalı olarak verilmişse, mobilya ve eşya listesi hazırlanarak bunların mevcut durumları yazılmalıdır.

Kombi gibi demirbaşlar yıllık bakımı gerektirebilir. Yıllık bakım ücretinin kime ait olacağı, yıllık bakımın yaptırılması şartıyla arızalardan mülk sahibinin sorumlu olacağı, aksi takdirde onarım bedelinin kiracıya ait olacağı yazılabilir.

Kiralananın Kullanım Amacı:

Kiralananın konut mu işyeri mi olarak kullanılacağı sözleşmeye yazılmalıdır.

İşyeri olarak kullanılacaksa, hangi işlerde kullanılacağı belirtilmeli ve sözleşmede yazılı olan faaliyetler dışında kullanılmasının fesih sebebi olacağı belirtilmelidir.

Kiracının, kiralanan mülkü sadece sözleşmede belirtilen amaçlar doğrultusunda kullanabileceği ve kiracının bu amacın dışına çıkması durumunda yasal sorumluluğun kendisine ait olduğu belirtilmelidir.

Tadilat ve Tamirat Koşulları:

Kiracının tadilat ve değişiklik yapma yetkileri net bir şekilde belirtilmelidir. Kiracının imar mevzuatına uygun olmak şartıyla yapacağı tadilatların bedellerini mülk sahibinden talep edemeyeceği, mülk sahibinden izin alınmadan yapılan değişikliklerin tahliyeden sonra eski hale getirilmesi gerektiği ifade edilmelidir.

Kiracının hangi bakım ve onarım işlerinden sorumlu olduğu, hangi durumlarda mülk sahibinin sorumlu olacağı açıkça ifade edilmelidir. Yine kiracının zorunlu onarımlar için mülk sahibini bilgilendirmesi gerektiği, bilgilendirmeden yapacağı onarımların bedellerini talep edemeyeceği açıkça yazılmalıdır.

Kira bedeli:

Kira bedeli sözleşmeye açık olarak yazılmalı, kira bedelinin aylık mı, yıllık mı ödeneceği belirtilmelidir. Kiralanan taşınmaz işyeri olarak kiraya verilmişse, kira bedelinin net mi, brüt mü olduğu, stopajı kimin ödeyeceği belirtilmelidir.

Kiranın ödeme zamanı ve şekli:

Kira sözleşmesinin ayın hangi günlerinde ödeneceği sözleşmeye yazılmalıdır. Eğer ödeme tarihi yazılmaz ise, bir aylık dönemin son gününe kadar ödenebilir. Mesela ayın 20’sinde kiralanan bir taşınmaz için sonraki ayın 19’una kadar ödeyebilir. Ayrıca kira bedelinin yatırılacağı banka hesap numarası da belirtilmelidir.

Kira artış oranı:

Mevcut kanunlara göre taraflar, kanun tanımlanan kira artış oranı sınırını aşmamak kaydıyla kira artış oranını serbestçe belirleyebilirler. Taraflar kanunda yazılı olan üst sınırdan daha yüksek bir oran için anlaşmışlarsa, kanundaki üst sınır geçerlidir. Taraflar  kanunda yazılı olan üst sınırdan daha düşük bir oran için anlaşmışlarsa, sözleşmede yazılı olan artış oranı geçerlidir.

Kanunda belirtilen üst sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Kanuna eklenen geçici madde ile 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmeleri için kira artış  oranı %25 ile sınırlanmıştır. İşyeri kira sözleşmeleri için kira artış oranında üst sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Kira sözleşmesi süresinin sona ermesi, kiraya verene tahliye talep etme hakkı vermez. (Kiraya verenin hangi hallerde tahliye talep edebileceğini öğrenmek için tıklayınız.) Kiracı istemedikçe ve kiraya verenin haklı tahliye nedeni olmadıkça her seferinde birer yıllık dönemlerle kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenir. Sözleşmeye herhangi bir artış oranı yazılmamışsa, kira sözleşmesi aynı kira bedeli üzerinden yenilenir. Bu nedenle kira sözleşmesine kira artış oranının yazılması önemlidir.

Depozito:

Kanuna göre kiraya veren en fazla üç aylık kira bedeline denk bir güvence bedeli talep edilebilir. Alınan depozito tutarı sözleşmeye yazılmalıdır. Depozito yabancı para ile alınmış ise, yine yabancı para olarak iade edilmelidir.

Depozitonun nasıl kullanılacağı (hasarlar, temizlik vb.) sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Depozitonun iade süreci ve koşulları da belirtilmelidir.

Aidat ve Diğer Giderler:

Bina aidatı ile yakıt, elektrik, su gibi diğer giderlerin kira bedeline dahil olup olmadığı sözleşmeye açıkça yazılmalıdır. Kiracının abonelikleri üzerine alması gerektiği sözleşme hükmü olarak eklenmelidir.

Sözleşmeye aidatların ödemesinin kiracıya ait olduğunun yazılması mülk sahibini bina yönetimine karşı sorumluluktan kurtarmaz. Bina yönetimine karşı ödenmeyen aidatlardan mülk sahibinin de sorumlu olacağı unutulmamalıdır. Mülk sahibi, ancak kendisi ödedikten sonra sözleşmede yazıyorda ödediği aidat tutarını kiracıdan talep edebilir.

Sözleşme Süresi:

Sözleşmede, kiralama süresi net bir şekilde belirtilmelidir. Başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça ifade edilmeli, süre uzatımı veya erken sonlandırma durumlarına yönelik hükümler de yer almalıdır.

Sigorta:

Sözleşmede, mülk sahibi ve kiracının hangi sigortaları yaptırması gerektiği belirtilmelidir. Örneğin, yangın sigortası, deprem sigortası gibi zorunlu sigortalar veya eşyalı teslim edilen ev için eşyaları güvence altına alan sigortalar mülk sahibi tarafından yaptırılmalıdır.

Kiracının Hak ve Sorumlulukları:

Sözleşmede, kiracının evin temizliği, tadilatlar için izin alma, gürültü yapmama gibi hak ve sorumlulukları açıkça belirtilmelidir.

Mülk Sahibinin Hak ve Sorumlulukları:

Sözleşmede, mülk sahibinin kiracıya sağlaması gereken hizmetler ve sorumlulukları açıkça ifade edilmelidir.

Kefaletin Geçerliliği:

Türk Borçlar Kanunu’nda kefaletin geçerli olabilmesi için bazı şartlar öngörülmüştür. Kefilin sadece sözleşmeyi imzalaması, kefalet için yeterli değildir. Kefaletin kanun hükümlerine uygun şekilde alınması gerekmektedir. Kanuna uygun kefalet sözleşmesinin nasıl yapılacağını öğrenmek için konu ile ilgili yazımızı okuyabilirsiniz.

Sözleşmenin Feshi:

Sözleşmenin nasıl feshedileceği ve hangi durumlarda fesih hakkının kullanılabileceği belirtilmelidir. Kiraya verenin kanunda yazılı tahliye sebepleri olmadıkça kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemeyeceği unutulmamalıdır. Kiraya verenin hangi hallerde tahliye talep edebileceğini öğrenmek için konu ile ilgili yazımızı okuyabilirsiniz.

Kiracı ise, en az 15 gün önceden yazılı bildirimde bulunarak kira dönemi sonunda sözleşmeyi feshedebilir. Dönem sonu gelmeden tahliye etmek isteyen kiracı için sözleşmede bir bildirim süresi öngörülmesinde fayda vardır. Mesela, sözleşmenin erken sonlandırılması veya iptali durumunda kiracının iki ay süre ile kiracının kira bedelinden sorumlu olacağı yazılabilir.

Taşınmazın Teslimi:

Kiracının sözleşme sonunda mülkü geri teslim etme koşulları ve gereklilikleri açıkça ifade edilmelidir. Hangi durumda ve nasıl bir şekilde teslimatın yapılacağı belirtilmelidir.

Kira Sözleşmesinin Devri:

Kiraya veren, sözleşmeye kira sözleşmesinin devrini yasaklayan veya sınırlayan hükümler koyabilir.  Kiraya veren sözleşmenin devrine izin verdiği takdirde konusunda tarafların hak ve sorumlulukları, devir işlemlerinin nasıl gerçekleşeceği, izinlerin alınması gibi hükümler sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmenin Yürürlüğe Girme Tarihi:

Sözleşmenin yürürlüğe gireceği tarih net bir şekilde belirtilmelidir. İmza tarihleri ve tarafların imzaları sözleşmenin sonunda yer almalıdır.

Sözleşmenin Geçerliliği:

Sözleşmenin tüm taraflar tarafından okunup anlaşıldığına dair bir ifadeye yer verilmelidir. Ayrıca, tarafların sözleşmeyi serbest iradeleriyle imzaladıklarını belirtmek önemlidir.

Bu yazımızda, kira sözleşmesi hazırlarken dikkat etmeniz gereken başlıca hususları anlatmaya çalıştık. Kiralanan taşınmazın özel durumuna göre kira sözleşmesine eklenmesi gereken başka hususlar da olabilir.  Kira sözleşmesi hazırlamak veya hazırlanan kira sözleşmesini inceletmek için gayrimenkul ve kira hukuku alanlarında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almayı unutmayın.

Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındaki hukuki sorunlarınız için:

Ateşkan Hukuk Bürosu‘na WhatsApp (+90(544) 288-5280) veya email (yusuf@ateskanhukuk.com) yolu ile ulaşabilirsiniz.