Gayrimenkul Avukatı

Satın alacağınız konut veya işyerinde halen mülk sahibi, mülk sahibinin yakını veya kiracı bulunuyor olabilir. Taşınmazı satın alma kararını vermeden önce mülkü fiilen kullanan kişi ve satıcı ile mülkte bulunan kişinin durumunu görüşmeniz, bazı konuları açıklığa kavuşturmanız ve satın alma kararını edindiğiniz bilgiler ışığında vermeniz sonradan yaşayacağınız mağduriyetleri önleyecektir.

Taşınmazda Kiracı Varsa;

Yapılan en temel hatalardan birisi bir taşınmaz satın alındığında eski malik ile kiracı arasında yapılan sözleşmenin sona ereceğinin düşünülmesi ve kiracı sanki işgalciymiş gibi hukuki işlemlere başlanmasıdır.

Ancak taşınmazı satın aldığınızda kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini bilmelisiniz. Taşınmazın yeni sahibi olarak  eski kira sözleşmesinde eski malikin yerine geçeceksiniz. Bu nedenle taşınmazda kiracı varsa, öncelikle yazılı bir kira sözleşmesi bulunup bulunmadığını araştırmalı ve sözleşmenin hükümlerini incelemelisiniz.

Kiracıyla Yazılı Kira Sözleşmesi Yapılmamış veya Kira Sözleşmesinin Aslı Temin Edilemiyorsa;

Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Dolayısıyla eski malik ile kiracı arasında yapılmış yazılı bir sözleşme bulunmayabilir. Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmamasının başlıca dezavantajları şu şekilde sıralanabilir:

1. Kira bedelinin yazılı belge ile ispatlanması gerektiği hallerde, kira bedelini ispatlamak güçleşecektir.
2. Kira artış oranını yazılı belge ile ispatlamak gerektiği için, yazılı sözleşme olmadığı takdirde kiracıdan yıllık artış talep etme imkanı olmayacaktır. Ancak beş yıl veya daha uzun süredir taşınmazda bulunan kiracı aleyhine kira tespit davası açılabilir.
3. Kira başlangıcını bilmemek kira başlangıç tarihine göre açılması gereken tahliye ve kira tespit davalarında soruna neden olacaktır.
4. Kiracıdan depozito bedeli alınmışsa, bunun miktarı konusunda anlaşmazlık çıkabilir.

Kiracı ile eski malik arasında yazılı bir kira sözleşmesi yapılmamışsa veya eski malik yazılı kira sözleşmesinin aslını (fotokopi değil) veremiyorsa, mülk sahibi olarak kendinizi garantiye alabilecek iki seçeneğiniz kalmıştır:

1. Taşınmazda kendiniz oturmayacaksanız, satın almadan önce kiracıyla kendi adınıza yeni bir sözleşme yapabilirsiniz. Ayrıca kiracıdan tahliye taahhütnamesi alabilirsiniz.
2. Taşınmazı kendi ihtiyacınız için alıyorsanız ve kiracı tahliye taahhütnamesi vermiyorsa, satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracının eline geçecek ve ihtiyacınızı bildiren bir ihtar çektikten sonra altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz.

Aksi takdirde içinde kiracı bulunan taşınmazı satın almaktan vazgeçmeyi düşünebilirsiniz.

Kiracının Eski Malike Verdiği Güvence Bedeli

Yazılı kira sözleşmesi varsa, sözleşmede depozitoya dair hüküm bulunup bulunmadığı incelenmeli, bu bedel eski malikten teslim alınmalı veya satış bedelinden düşülmelidir. Kiracı, evi teslim ettiğinde eski malikin halefi olarak depozitodan siz sorumlu olacaksınız.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yapılmamışsa veya yazılı kira sözleşmesinin aslı temin edilemiyorsa, satıcı ve kiracıdan depozito verilip verilmediği hakkında bilgi alınmalı, varsa depozito tutarı, güvence bedeli verilmediyse depozito verilmediği satıcının ve kiracını imzalayacağı belge ile tutanak altına alınmalıdır.

Satın Aldıktan Sonra Kiracıya Bildirim

Kiracıya satın aldığınızı sözlü olarak, e-posta veya SMS ile bildirmeniz yeterli olmayabilir. Kiracıya ekine tapu fotokopisini koyacağınız bir ihtarname ile taşınmazı satın aldığınızı ve bundan sonra kira bedellerini ödeyeceği banka hesap numarasını bildirmelisiniz. Yazılı bildirim yaptığınızı ispatlamadıkça kiracı eski malike ödeme yapmaya devam edebilir.

Yazılı Kira Sözleşmesi yeterli mi?

Eski malik ile kiracı arasında yazılı bir kira sözleşmesi yapılmış olması her zaman için yeterli değildir. Özen gösterilmeden yapılmış bir kira sözleşmesi malikin aleyhine hükümler içerebilir. Bu nedenle varsa mevcut sözleşmeyi avukatınıza inceletmeyi unutmayın.

Yazılı Kira Sözleşmesini Yenilemek ya da Yenilememek

Yazılı kira sözleşmesini, ancak lehinize durumlar oluşacaksa yenilemenizi tavsiye ederiz.  Çünkü konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak yeni yazılı sözleşme yapılması, kira tespit davası için beş yıl şartını, herhangi bir sebep göstermeden tahliye davası açmak için “10 yıl kendiliğinden yenilenme” şartını sıfırdan başlatır. Herhangi bir nedenle yeni bir kira sözleşmesi yapacaksanız bunları da dikkate almanızda fayda vardır.

Hangi Hallerde Tahliye Davası Açabilirsiniz?

Evi satın aldıktan sonra kiracıyı çıkarmak istiyorsanız, kiracının tahliyesi için haklı nedenlere ilişkin yazımızı okuyabilirsiniz.

Hangi Hallerde Kira Tespit Davası Açabilirsiniz?

Kira tespit davasını incelediğimiz yazımızdan düşük kalmış kira bedelleri için açabileceğiniz kira tespit davaları hakkında daha ayrıntılı bilgi alabilirsiniz.

Satın Alınan Taşınmazda Bulunanlar Kiracı Değilse;

Satın alınan evde oturan kişiler, her zaman kiracı olmayabilir. Mülk sahibinin kendisi veya bir yakını taşınmazda oturuyor olabilir. Mülk sahibi, taşınmazın belli tarihte boşaltılacağına dair söz verip, tapuda satış işlemi gerçekleştikten sonra bunu yerine getirmeyebilir. Bu nedenle bu konudaki anlaşmalar da yazılı olarak yapılmalıdır.

Mülk sahibi ve taşınmazda oturan kişinin taşınmazı boşaltacağı tarih için tahliye taahhütnamesi alınmalı, bu tarihe kadar boşaltılmadığı takdirde en az rayiç kira bedelinin iki katı kadar ecrimisil alınacağı imza altına alınmalıdır.

Bu yazımızda, içinde birisinin oturduğu taşınmazı satın alırken dikkat etmeniz gereken başlıca hususları anlatmaya çalıştık. Satın alınacak taşınmazda bir başkasının oturması başka sorunlara da neden olabilir. Eğer yazılı kira sözleşmesi varsa, kira sözleşmesindeki malik aleyhine hükümlerin yeni malik olarak sizin için de bağlayıcı olduğunu unutmayın. Taşınmaz satın almadan önce sözleşmeyi ve satın alınacak taşınmazın durumunu detaylı incelemek için avukatınızdan hukuki danışmanlık almayı unutmayın.

Ateşkan Hukuk Bürosu‘na WhatsApp (+90(544) 288-5280) veya email (yusuf@ateskanhukuk.com) yolu ile ulaşabilirsiniz.