Gayrimenkul Avukatı

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Süre Sonunda Kendiliğinden Sona Ermez

Konut ve Çatılı İşyerleri için kira sözleşmesinin süresi dolduğunda yeni bir yazılı kira sözleşmesi yapılmasa da, kira sözleşmesi her yıl birer sürelik sürelerle kendiliğinden yenilenir. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (TBK 347/1, c.3)

Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri için Fesih Hakkı

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. (TBK 347/2)

Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri için Fesih Hakkı

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sona ermesinden sonra sözleşme on kez birer yıllık sürelerle kendiliğinden yenilenir. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirli kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken husus, tahliye hakkı veren 10 yıllık sürenin sözleşme süresi olmadığıdır. Kira sözleşmesi süresi dolduktan sonra kira sözleşmesi kendiliğinden 10 yıl yenilenirse, üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile tahliye talep edebilir.

Bunu örneklerle açıklayalım:

Örnek 1:

Eğer 15 Mart 2010 tarihinde bir yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa, 15 Mart 2011 tarihinde kira sözleşmesinin süresi dolar. Ancak kira sözleşmesinin süresinin dolması sözleşmenin feshi anlamına gelmez. Sözleşme birer yıllık sürelerle kendiliğinden yenilenir. 15 Mart 2021 tarihine kadar sözleşme 10 kez kendiliğinden yenilenmiş olur. 15 Mart 2021 tarihinde başlayan bir yıllık kira dönemi içinde 15 Aralık 2021 tarihinden önce kiracının elinde bulunacak bir yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile 15 Mart 2022 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.

Eğer 15 Aralık 2021 tarihinden önce kiracıya yazılı ihtar ulaşmamışsa veya ihtar süresi içinde ulaştığı halde 15 Nisan 2022 tarihinden önce tahliye davası açılmamışsa, bu kez 15 Aralık 2022 tarihinden önce kiracının elinde olacak bir ihtar çekilmeli ve 15 Mart 2023 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde dava açılmalıdır.

Bu sürelere de uyulmazsa her yıl 15 Aralıktan önce ihtar göndererek takip eden yılın 15 Mart’ından itibaren bir aylık süre içinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

Örnek 2:

Eğer 15 Mart 2010 tarihinde beş yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa, 15 Mart 2015 tarihinde kira sözleşmesinin süresi dolar. Ancak kira sözleşmesinin süresinin dolması sözleşmenin feshi anlamına gelmez. Sözleşme birer yıllık sürelerle kendiliğinden yenilenir.

15 Mart 2025 tarihinde sözleşme 10 kez kendiliğinden yenilenmiş olur. 15 Aralık 2025 tarihinden önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile 15 Mart 2026 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.

Eğer 15 Aralık 2025 tarihinden önce kiracıya yazılı ihtar ulaşmamışsa veya ihtar süresi içinde ulaştığı halde 15 Nisan 2026 tarihinden önce tahliye davası açılmamışsa, bu kez 15 Aralık 2026 tarihinden önce kiracının elinde olacak bir ihtar çekilmeli ve 15 Mart 2027 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde dava açılmalıdır.

Bu sürelere de uyulmazsa her yıl 15 Aralıktan önce ihtar göndererek takip eden yılın 15 Mart’ından itibaren bir aylık süre içinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

Dava açma zamanının belirlenmesi

Dolayısıyla dava açma zamanı (sözleşme süresi + 10 yıl + 1 yıl) şeklinde hesaplanabilir. Bu süre

• bir yıl süreli sözleşmeler için 12. Kira yılı,
• beş yıl süreli sözleşmeler için 16. Kira yılı,
• on yıl süreli sözleşmeler için 21. Kira yılı sonunda dava açılabileceği anlamına gelir.

Dava açma süresi bir ay ile sınırlıdır.

Dava açma hakkı olması için dava açma süresi başlangıcından en az üç ay önce kiracıya tahliye davası açılacağına dair yazılı bildirim yapılmalıdır.

Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davaları için arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmiştir. Dolayısıyla dava açabilmek için kanunda dava açılması için öngörülen süre içinde arabulucuya başvurmak gerekir. Arabuluculuk süreci boyunca süre işlemez. Mesela arabuluculuk başvurusu ile anlaşmama tutanağının imzalanması arasında 20 gün geçmişse, dava açma süresine 20 gün eklenir.

Her ne kadar dava açma süresi gelmeden arabulucuya başvurmanın geçerli olacağına dair bazı Bölge Adliye Mahkemesi kararları olsa da, arabuluculuk başvurusunu dava açma süresi içinde yapılmasını tavsiye ederiz.

Eski kiracıyla yeniden yazılı sözleşme yapılması

Sözleşme süresinin dolması kira sözleşmesinin de sona ermesi anlamına gelmeyeceği için, kiracı ile her sene sözleşme yenilemeye gerek yoktur. Ancak yeni bir yazılı sözleşme yapıldığı takdirde, tarafların kira sözleşmesinin devamı konusunda anlaştığı anlamına gelir.

Kanunun mülk sahibine tahliye hakkı verdiği durum, sözleşmenin kanun gereği kendiliğinden on yıl yenilenmesidir. Dolayısıyla her yeni yazılı sözleşme süreyi sıfırlar.

Mesela kiracı ile 15 Mart 2010 yılında bir yıllık sözleşme yapılmış olsun. Kiracı ile yeni yazılı sözleşme yapılmadığı takdirde 15 Aralık 2021 tarihinden önce kiracının elinde bulunacak bir yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile 15 Mart 2022 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açılabilirdi.

Ancak yazılı sözleşme 2015 yılına kadar her yıl 15 Martta yenilenmiş ise, son sözleşme dikkate alınır.  Son yazılı sözleşme 15 Mart 2015’te bir yıllık süre ile yapılmışsa, 15 Aralık 2026 tarihine kadar kiracının eline geçecek bir ihtar çekmek şartıyla 15 Mart 2027 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Kiracı hiç yazılı sözleşme yapılmamış olması – Taraflar arasında sözlü kira ilişkisi bulunması

Kiracı ile hiç yazılı sözleşme yapılmamış ise, kira ilişkisi belirsiz süreli kabul edilir.

Bu durumda kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Ateşkan Hukuk Bürosu olarak Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmetleri vermektedir.

Bize e-posta (yusuf@ateskanhukuk.com) veya WhatsApp (+90 (544) 288 5280) yoluyla ulaşabilirsiniz.